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楼市调控，大家都在看一线城市的表态，去年四个老大哥基本都没啥动作，但是今年不一样了，带头作用那是一波接一波，楼市的回暖与否就此一搏了。

大家好，我是谢晖。楼市的调控去年就在持续进行，但是那时候都是一些不痛不痒的城市在自娱自乐，后面陆续进来了一些弱二线和省会城市，但是真正的老大哥并没多少出手。今年不一样了，北上广深那都在一步步的试探中前行，这也给了底下城市破防的勇气。

先说广州，广州的房价是四个一线中最低的，外围郊区那真的太急了，都不好意思挂土地去卖了，因为都没人买或者都是底价拿地，加上原本的库存就比较高，现在是热锅上的蚂蚁。这不，前两天，南沙区多个开发商陆续收到相关部门口头通知，而内容正是关于限购政策的调整，首先是社保年限的调，从5年改为3年；其次是如果南沙工作，并具备大专以上学历或初级以上职称或高级技能以上证书，即可在南沙买一套房。

广州其实心里早就想放开限购了，目前是增城和从化两个区完全不限购，但是这两个区在这几年真的跌成狗了，从化还好，因为本来就便宜，再跌也不跌不到哪去，增城不一样，曾经被炒起来过，二手均价从2.3万跌到了1.8万，价格一落千丈，现在增城被套牢的人每天估计只能以泪洗面了。而南沙还是维持着限购的要求，但是背后的数据令人可怕，南沙的去化周期已经达到约31.8个月，是广州最高，今年一季度，南沙的二手网签量只有可怜的940宗，花都原本也是想放开的，不过被辟谣了，把机会让给了南沙，因为花都去化周期只有15个月，而且价格也还相对安全。但是这个政策绝对不是南沙的底线，彻底放开才是，但是广州也不敢跨的太大，而且糖只能一颗一颗给，一下子给的话，买房人也会觉得太容易，不会珍惜南沙的购房资格。

再说旁边的深圳，深圳最近楼市政策经常上热搜，就是深圳二手房指导价在银行层面已经取消了，业主那都开香槟庆祝了。

其实在两年前深圳出指导价后，曾经有深圳业主自己画的一幅八骏图卖到380万，还上了热搜，大家就知道这个指导价执行的有多狠，可以说深圳在指导价的执行层面应该是全国最严格的，而此次的放松对想买深圳房子的刚需来说是一种煎熬，既害怕深圳房子重新上涨，又担心高位接盘，而深圳业主也憋屈的很，虽然表面上说要跳涨，但是购买力没有跟上的话，后续想把涨价真正落地还是有很大的挑战的，因为即使深圳的价格回落了一些，从真实的均价层面上看，还是全国第一高房价的存在。而且深圳一放出消息，朋友圈中介们都嗨了，各种炒作说深圳要大涨了，那住建局哪顶得住这种锅，只能紧急要求中介们都要按指导价公示，公示还不容易，反正客户能贷到7成的钱就行，人家看中的是成交提成而已。

再说上海，上海比深圳就聪明多了，在2021年7月上海出台严格的调控楼市后，先推出了“挂牌核验价”，不过核验价本身对于楼市的调控能力有限。紧接着在8月，上海立即加码了“三价就低”的信贷政策。所谓“三价就低”就是，银行根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。要知道，“三价”中最低的涉税评估价往往只有合同价的5折左右。而在上周，上海也传出松绑的风声，二手房核验价有所放松，部分之前在市场上销声匿迹的高价房源重新出现。

所以大家如果看了上海的二手房价走势，就会清晰的看到，上海的价格从去年第三季度就在持续走高，但是成交量并没有大的提升，很大的一个原因就是核验价这个东西放松了，跟深圳的指导价差不多，但是人家搞出三个概念，很多人就容易迷糊了，放松其中一个，多数人感知也不会很大，所以上海的价格比深圳放松的更早反而没有上热搜，深圳这个老实孩子反而背了这个锅，所以内行人都看出来了，上海是更早鼓励房价回暖的一线城市，而截至4月24日，上海二手均价已经冲到7.55万，几乎只比深圳限价前差2000来块钱了，按这个势头发展，上海重新登上全国房价第一的宝座不远了。

最后看北京，北京倒是没搞限价，因为北京这几年房价比较憋屈，涨不过上海、深圳，甚至都不如杭州涨幅多，所以没那个必要指导价，但是人口的减少也让北京有点急了，特别是外围区房子也难卖，那就顺势搞了个一区一策，先从房山开始试点了，在北京的都知道，愿意跑去买房山的真不多，价格也是一跌再跌，18年还卖到3.5万均价，到现在呢，3.2万都够呛，没辙啊，出政策呗，给你房山自由发挥。

北京最吸引人的说是房子，其实本质还是户口，所以房山就拿着户口这把尚方宝剑，搞了个房山聚源计划，只要你能进入这个计划，就有优先入户北京的可能，房山这是学习东莞呢，先把人吸引过来，你买不买房再说，你只要来咱房山工作了，就有可能买。像最近很火的淄博烧烤，大家不要觉得只是烧烤赚钱，烧烤带动的旅游业、住宿业甚至房地产业都会让淄博经济得到很大的提升，因为人流就是财流，一个人去了一个地方，他的吃喝拉撒都是花销的，都会为这座城市的经济做出贡献。所以房山还是先用诱惑力的政策抢人，再考虑卖地卖房的事情。

一线老大哥们频频出手，底下小兄弟都兴奋不已，现在来看，一区一策、指导价放松就可以适用二线及以下的所有城市了，因为金字塔顶端已经在松土了，相信后续更多二三四线城市会直接丢掉思想包袱，更大密度的调控放松政策必将在路上，甚至会直接裸奔破防。还有最近不少地方卷土重来的棚改货币化安置，这也是潜在的楼市核武器。

所以大家想要看今年楼市能否回暖，就看后续一线继续破防以及各地的政策给力程度了，但是人为的虚假繁荣毕竟不能持久，最终还是只有少数城市能站上房价获利的高位，多数城市的房子只能沦为鸡肋，食之无味，弃之可惜，以后建议开发商在价目表上都要学习股市一样加上一句话，买房有风险，入市需谨慎。

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